Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi ne yapmalı?

Önce konuşun, kayıt tutun

Bir aylık gecikme her zaman kötü niyet anlamına gelmez. Kiracıyla yazılı bir kanaldan iletişime geçin, ödeme tarihini sorun ve yazışmaları saklayın. Kira ödemelerinin banka üzerinden yapılması zaten zorunludur; dekontlar en güçlü kanıtınızdır.

Yol 1: İhtarname ve tahliye davası

Kanuna göre kiracı, teslimden sonra muaccel olan kirayı veya yan gideri ödemezse, ev sahibi ona yazılı olarak bir süre verir ve bu sürede de ödemezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar (TBK m. 315).

Süre dolduğu halde ödeme yapılmazsa tahliye için sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Bu davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Yol 2: Tahliye talepli icra takibi

Uygulamada daha çok tercih edilen yol, icra dairesinden kira alacağı ve tahliye talepli bir takip başlatmaktır. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emri (uygulamada 'Örnek 13' olarak bilinir) aynı zamanda TBK m. 315'teki yazılı ihtar yerine geçer.

• Kiracının ödeme emrine itiraz için 7 günü vardır.
• Kira borcunu ödemek için ise 30 günü vardır; bu sürede öderse takip tahliye yönünden sona erer.
• İtiraz etmez ve ödemezse ev sahibi, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (İİK m. 269/a).

Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler, zorunlu arabuluculuğun dışında tutulmuştur (HUAK m. 18/B).

İki haklı ihtar

Kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde aynı kira yılı içinde kirayı ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa, ev sahibi ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352). Bu yol, kirayı sürekli geciktiren ama sonunda ödeyen kiracılar için düzenlenmiştir.

Kendi başınıza yapmamanız gerekenler

Kira ödenmese bile kilidi değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak, elektrik veya suyu kestirmek hukuka aykırıdır ve ev sahibini suç ve tazminat sorumluluğuyla karşı karşıya bırakabilir. Tahliye ancak mahkeme veya icra yoluyla yapılır.

Ayrıca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükü getirilemez; özellikle geç ödemede ceza koşulu veya sonraki kiraların hemen muaccel olacağına dair anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 346).

Sıkça sorulan sorular

Kaç ay kira ödenmezse tahliye istenebilir?

Kanun belirli bir ay sayısı aramaz. Muaccel olmuş tek bir kiranın, verilen 30 günlük süre içinde ödenmemesi TBK m. 315'e göre fesih için yeterlidir.

Kiracı 30 gün içinde öderse ne olur?

Ödeme süresi içinde kira borcu ödenirse tahliye talepli takip tahliye yönünden sona erer ve bu ödemeye dayanarak tahliye istenemez. Aynı yıl içinde tekrarlanan gecikmeler ise iki haklı ihtar yolunu açabilir.

Arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye ve alacak davalarında evet. İcra yoluyla ilamsız tahliyeye ilişkin hükümler ise bu zorunluluğun dışındadır.