Ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?

Süre bitimi neden yetmez?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Ev sahibi sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347).

On yıl kuralı

On yıllık uzama süresi sonunda ev sahibi, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Örneğin bir yıllık bir sözleşmede bu hak, ilk yıl ve ardından gelen on uzama yılı tamamlandıktan sonra doğar.

Ev sahibinin ihtiyacı

Ev sahibi, evi kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanmak zorundaysa dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 350). Mahkemeler ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını arar.

Evi ihtiyaç gerekçesiyle boşaltan ev sahibi, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden evi eski kiracıdan başkasına kiralayamaz; aksi halde eski kiracıya son yılın bir yıllık kirasından az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355).

Yeniden inşa ve esaslı onarım

Binanın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değişiklik gerekli ve bu işler sırasında evin kullanımı imkânsızsa ev sahibi dava açabilir (TBK m. 350). Bu şekilde boşaltılan ev de haklı sebep olmadan üç yıl boyunca eski haliyle başkasına kiralanamaz ve eski kiracının yeni haliyle kiralamada öncelik hakkı vardır (TBK m. 355).

Ev satılırsa

Ev satıldığında kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur (TBK m. 310). Yeni malik evi kendisi veya yakınları için kullanmak zorundaysa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 351).

Kiracıdan kaynaklanan sebepler

• Yazılı tahliye taahhüdü verip belirtilen tarihte çıkmamak,
• Aynı kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki haklı ihtara sebep olmak,
• Kirayı ödememek ve verilen 30 günlük sürede de borcu kapatmamak.

Kanun ayrıca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması halini de, belirli koşullarla tahliye sebebi sayar (TBK m. 352).

Her dava önce arabulucudan geçer

İhtiyaç, yeni malik, taahhüt veya iki haklı ihtar gibi sebeplerle açılacak tahliye davalarından önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Yargıtay kararlarında başvurunun, dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiği vurgulanmaktadır. Ayrıntılar için arabuluculuk rehberimize bakın.

Sıkça sorulan sorular

Evi satarsam kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malikin kendi ihtiyacı varsa TBK m. 351'deki bildirim ve dava sürelerine uyması gerekir.

Oğlum evlenecek, kiracıyı çıkarabilir miyim?

Çocuğunuzun konut ihtiyacı TBK m. 350'deki sebepler arasındadır. İhtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunu ispatlamanız ve dava sürelerine uymanız gerekir; dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

Sözleşme bitti ama kiracı çıkmıyor, ne yapabilirim?

Konut kirasında süre bitimi tek başına tahliye sebebi değildir. Kanunda sayılan bir sebep yoksa sözleşme birer yıl uzamaya devam eder.