Kira artış oranı nasıl hesaplanır? (2026)

Kural: TÜFE tavanı

Kanuna göre tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.

Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile, tavanı aşan kısım geçerli değildir. Tavan bir üst sınırdır; taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir.

Hangi oranı kullanmalısınız?

TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) her ay açıklar. Uygulamada, yeni kira yılının başladığı aydan önceki ay için açıklanan on iki aylık ortalama değişim oranına bakılır.

Aylık veya yıllık TÜFE ile on iki aylık ortalama farklı oranlardır. Kira artışında esas alınan, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Hesap örneği

Aylık kiranız 20.000 TL olsun ve ilgili ay için açıklanan on iki aylık ortalama değişim oranı, örnek olarak %35 olsun (bu oran gerçek bir veri değildir, yalnızca hesabı göstermek içindir).

1. Artış tutarı: 20.000 × 0,35 = 7.000 TL
2. Yeni aylık kira: 20.000 + 7.000 = 27.000 TL

Kendi hesabınızda TÜİK'in ilgili ay için açıkladığı gerçek oranı kullanın.

Sözleşmede artış maddesi yoksa

Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa yeni dönemin kirası, yine aynı TÜFE oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344). Bu yolda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Beş yıl dolduğunda ne değişir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira bedeli hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Uygulamada bu, kiranın piyasa seviyesine yaklaştırılabildiği kira tespit davası yoludur.

%25 sınırı ne oldu?

Konut kiraları için 11 Haziran 2022'de getirilen ve sonra uzatılan %25 sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenen dönemlere uygulandı. Bu tarihten sonra yenilenen konut kira dönemlerinde yalnızca TBK m. 344'teki TÜFE tavanı geçerlidir.

Sıkça sorulan sorular

Ev sahibi TÜFE'den fazla zam isterse ne yapmalıyım?

Tavanı aşan kısım için yapılan anlaşma geçerli değildir. Durumu yazılı olarak bildirin; anlaşamazsanız arabulucuya başvurabilirsiniz. Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise ev sahibi kira tespit yoluyla daha yüksek bir bedel isteyebilir.

Yeni bir kiracıyla sözleşmede kira serbest mi?

TÜFE tavanı yenilenen kira dönemleri içindir. Yeni bir sözleşmede başlangıç kirası tarafların anlaşmasına bırakılmıştır.

Artış her yıl otomatik mi yapılır?

Hayır. Sözleşmede bir artış kuralı varsa o uygulanır, ancak tavanı geçemez. Kural yoksa taraflar anlaşır veya hâkim belirler.